-bauratgeber.ch - Tipps zum Thema Finanzierungsmöglichkeiten - 24.05.2018
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WOHER DIE KRAFT ?

Ausgangslage

Jeder Gesuchsteller für einen Hypothekarkredit besitzt eine andere finanzielle Ausgangslage. Daraus leiten sich die einzelnen Finanzierungskomponenten ab: Tragbarkeit, EigenmitteleinsatzEinsatz von Mitteln der 2. Säule, Amortisationsvarianten sowie steuerliche Aspekte usw. Sie bilden die Grundlage für die Wahl eines Finanzierungsmodells, das auf Ihre persönlichen Verhältnisse abgestimmt ist.


Die richtige Hypothek

In den vergangenen Jahren ist das Angebot an Hypothekar-Modellen regelrecht explodiert. Nebst den klassischen Finanzierungen der variablen Hypothek und Festhypothek bieten viele Anbieter auch Mischformen und Spezialmodelle an. Einen direkten Vergleich zu ziehen ist selbst für Fachleute schwierig geworden.

Nicht der absolute Zinssatz wird zur Vergleichsgrösse, sondern das offerierte Gesamtpaket. Eine seriöse Bestimmung der persönlichen Finanzierungsbedürfnisse reduziert jedoch die Zahl sinnvoller Hypothekar-Modelle. Dies ermöglicht einen echten Vergleich von Preis und Leistung.

Variable Hypothek
Die klassische Hypothekarform ist die Hypothek mit variablem Zinssatz und einer offenen Laufzeit. Dabei steigt und fällt der Zinssatz und damit die Zinsbelastung mit dem allgemeinen Zinsniveau. Wer in Zukunft eher sinkende Zinsen erwartet oder keine langfristige Finanzierung sucht, entscheidet sich für diese Form.

Festhypothek
Bei der Festhypothek steht der Zinssatz und die Laufzeit bei Vertragsabschluss fest. Bei dieser Form ist die maximale Zinsbelastung bekannt. Am häufigsten wird eine feste Hypothek auf 3 bis 5 Jahre abgeschlossen.

Mischformen
Die so genannten Mix- oder Kombi-Hypotheken vereinen Elemente der Variablen- und der Fest-Hypothek. Dabei ist ein Teil des Kredites festverzinslich der andere richtet sich nach dem Libor. Das Verhältnis der beiden Teile kann durch den Kreditnehmer flexibel aufgeteilt werden ( zB. 40:60) und ermöglicht somit eine individuelle Verteilung des Zinsrisikos.

Die Stufenhypothek ist ein sehr verbreitetes Modell wobei sich die Zinszahlungen nach einem bestimmten Schlüssel über eine feste Laufzeit verteilen. Dies ermöglicht dem Kreditnehmer die Anfangsbelastung zu reduzieren und sie dann schrittweise zu erhöhen.

Bei der Libor-Hypothek richtet sich der Zinssatz nach dem Euro-Geldmarktsatz (London Interbank Offered Rate). Dabei erfolgen die Anpassungen des Zinssatzes im Rhythmus von 3, 6, oder 12 Monaten. Bei dieser Form ist die Zinsgestaltung absolut marktgerecht, unterliegt aber grossen Schwankungen. Dagegen kann sich der Kreditnehmer versichern, dies ist bei verschiedenen Banken sogar obligatorisch. Dabei wird die Prämie nach Höhe und Laufzeit der Absicherung berechnet.

Spezialmodelle
Verschiedene Banken bieten auch Spezial-Hypotheken an. Diese sind dann an gewisse Auflagen (zB. Minergie-Standard) gebunden. Dabei steht meist der Anreiz zur Erfüllung der Anforderungen im Vordergrund und die Banken bieten dafür eine Reduktion des Zinssatzes für eine bestimmte Laufzeit an.


2. Säule Berufliche Vorsorge

Das Guthaben aus der Beruflichen Vorsorge kann verpfändet oder vorbezogen werden, dies richtet sich nach dem Gesetz für Wohneigentumsförderung (WEF). Ihren persönlichen Anspruch ersehen Sie aus Ihrem aktuellen Pensionskassenauszug. Dabei können Freizügigkeitsleistungen bis 3 Jahre vor der Pensionierung  bezogen bzw. verpfändet werden. Jedoch ist die Betragshöhe vom Alter einer Person abhängig. Die wichtigsten Unterschiede der beiden Varianten:

Verpfändung
-  Keine Rentenkürzung im Pensionsalter
-  Belehnung der finanzierten Immobilie über den üblichen 80% oder eine Reduktion der Zinskonditionen für die Hypothek im 2. Rang.
-  Die Verpfändung wird nicht den Eigenmitteln zugeschlagen sondern dient nur der Beschaffung von zusätzlichem Fremdkapital
-  Risiko-Versicherung für Tod und Invalidität zwingend erforderlich

Vorbezug
- Rentenkürzung im Pensionsalter, bei Invalidität und Tod
- Der Vorbezug wird den Eigenmitteln zugeschlagen
- Der Vorbezug wird sofort bei Auszahlung besteuert (oft reduzierter Steuersatz)
- Beim Verkauf der Immobilie muss der Vorbezug wieder einbezahlt werden


3. Säule Private Vorsorge

Vermögen aus dem Vorsorgekonto kann beim Kauf einer selbstbewohnten Immobilie eingebracht werden. Dieser Vorbezug ist alle 5 Jahre (Teilbezüge) möglich. Die 3. Säule ist vorallem eine steuerlich attraktive Form der Amortisation für selbstbewohntes Wohneigentum.


Amortisation

Hypotheken sollten in der Regel amortisiert werden. Dabei geht man von einem durchschnittlichen Amortisationbetrag von 1% der ursprünglichen Hypothekarschuld aus. Dabei stehen dem Kreditnehmer die Möglichkeit der direkten oder indirekten Amortisation offen.


Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation wird halb- oder vierteljährlich ein fester Betrag direkt an der Hypothek abbezahlt. Dabei nimmt die Hypothekarschuld stetig ab und somit verringert sich auch die Zinsbelastung. Durch die Verkleinerung der Schuldzinsen kann in der Steuererklärung weniger in Abzug gebracht werden und die Steuerbelastung nimmt dadurch zu.

Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation wird ein fester Betrag als Vorsorgeguthaben in eine kapitalbindende Lebensversicherung einbezahlt.  Die Hypothekarschuld auf der Immobilie bleibt dabei konstant und somit auch die, für die Steuererklärung relevante Zinsbelastung. Die Beträge zugunsten der Vorsorge können in der Steuererklärung vom Einkommen abgezogen werden. Der Maximalbetrag für selbstbewohntes Wohneigentum wird periodisch angepasst.

 

 
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