-bauratgeber.ch - Tipps zum Thema Kaufabwicklung - 24.05.2018
 Planung / Kaufabwicklung       


KAUFVERTRAG UND MEHR

Kaufabwicklung - Beratung lohnt sich

Für den Kauf einer Liegenschaft benötigt man Vertragswerke, Reglemente und grundbuchrelevante Unterlagen. In der Regel handelt es sich dabei um rechtlich verbindliche Dokumente, die in einer juristischen Sprache abgefasst sind. Dabei werden oft scheinbar nebensächliche Bestimmungen und Formulierungen unterschätzt. Bei Transaktionen in der Grössenordnung eines Hauskaufs zahlt es sich jedoch aus, wenn man sich umfassend informiert und aufklären lässt.

Das Gesetz sieht beim Kauf eines Grundstücks die öffentliche Beurkundung vor. Der Staat führt Buch über alle Liegenschaftengeschäfte. Mit diesem Akt schützt der Gesetzgeber die Parteien wirkungsvoll vor übereilten Handlungen und schafft klare Verhältnisse. Die Geschäftspartner werden durch einen Notar informiert. Es lohnt sich in vielen Fällen, schon vor den Vertragsverhandlungen einen Fachmann beizuziehen. So stossen Sie nicht erst im Notariat auf wichtige Fragen. Die dadurch gewonnene Sicherheit rechtfertigt die Kosten einer Immobilienberatung.

! Wussten Sie zum Beispiel, dass sich bei einem Liegenschaftskauf weder der Verkäufer noch der Käufer an einen schriftlichen Vertrag halten muss, bevor er nicht durch Stempel und Unterschrift einer offiziellen Stelle beglaubigt wurde?


Der Kaufvertrag

Erste Voraussetzung für einen Landerwerb bzw. Liegenschaftenkauf bildet der Kaufvertrag, welcher folgende Angaben enthalten sollte:

- Name, Adresse und Gebrutsdaten deider Vertragsparteien; Verkäufer und Käufer.
- Angaben über das Grundstück, wie Lage, Adresse, Kataster- und Grundbuchnummer, Bezeichnung der Gebäude, Versicherungswert mit Schätzungsjahr und Grundstückgrösse.
- Vormerkungen, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte.
- Der Kaufpreis, Zahlungsmodus und Zahlungsfristen und Hypotheken.
- Der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung.
- Der Zeitpunkt des Antritts wird ebenfalls bestimmt. Das heisst: Der Übergang von Rechten und Pflichten auf den Käufer.
- Sicherstellung und Verzinsung von An-, Rest-  und Steuerzahlungen.
- Frage der Gewährleistung.
- Zahlungsregelung der anfallenden Gebühren und Steuern, namentlich der Handänderungs- und Grunstückgewinnsteuer.
- Regelung bestehender Versicherungsverträge.
- Regelung bestehender privatrechtlicher Verträge bezüglich Schadenversicherung.
- Reuegeld oder Konventionalstrafen.
- Datum und Unterschriften

Die Vertragserfüllung
Mit dem Abschluss des Vertrages wird der Käufer nicht automatisch Eigentümer des Grundstückes. Dazu ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Bei der "Vertragserfüllung" erfüllen die Parteien die im Vertrag vereinbarten Verpflichtungen: Der Käufer bezahlt den Kaufpreis und der Verkäufer verschafft dem Käufer das Eigentum am Kaufgegenstand. In der Regel werden mit dem Grundbucheintrag auch Rechte und Pflichten sowie Nutzen und Gefahr übertragen. Diesem Aspekt ist vor allem bei Grundstückkäufen mit separatem Werkvertrag besondere Beachtung zu schenken.


Die öffentliche Beurkundung


Eine öffentliche Beurkundung bezweckt folgendes: Man will den Parteien volle Klarheit über das Geschäft geben und die Parteien vor einem unüberlegten Entschluss bewahren. Ferner will man eine zuverlässige Grundlage für einen allfällig notwendigen Grundbucheintrag schaffen. Hier erhalten die Parteien die Möglichkeit, sich über die einzelnen Punkte des Kaufvertrages aufklären zu lassen. Mit der Unterzeichnung erhält der Vertrag seine Rechtsverbindlichkeit. Der Vertrag erbringt den vollen Beweis für den festgehaltenen Tatbestand, den Hergang, die rechtlichen Verhältnisse und die Willenserklärung der Parteien.


Das Grundbuch
Für einen Grundstückerwerb gilt grundsätzlich das Eintragungsprinzip. Eigentum kann man auf verschiedene Arten erwerben: durch Kauf, Schenkung oder Tausch. In jedem Fall sind Sie aber mit einem Vertrag noch nicht Eigentümer! Die eigentliche Übertragung des Eigentums erfolgt erst bei der Abgabe der Grundbuchanmeldung, das heisst mit dem Eintrag im Grundbuch.

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Für weitere Informationen wenden Sie sich an das Grundbuchamt in Ihrer Nähe.

Die Voraussetzungen für den Grundbucheintrag
- Es muss ein gültiger Kauf- oder Tauschvertrag oder eine gültige Schenkungsurkunde vorliegen.
- Der Verkäufer muss im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und verfügungsberechtigt sein.
- Der Verkäufer muss der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch zustimmen.

In der Regel wird bei Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Anzahlung geleistet. Der Restkaufpreis wird zu einem festgelegten, späteren Zeitpunkt beglichen, meist beim Eintrag ins Grundbuch.


Die Kosten eines Kaufes/Verkaufs

Die einmaligen Kosten bei Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft sind kantonal nicht einheitlich geregelt und können stark variieren. Auch die Bezahlung ist nicht überall gleich. In den meisten Kantonen hat sich jedoch folgende Konvention durchgesetzt: Die Kosten (Notariats- und Grundbuchkosten, Handänderungssteuer) werden in der Regel von den Vertragsparteien hälftig übernommen. Vorbehalten bleiben die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen einzelner Kantone.
 
Die Grundstückgewinnsteuer bezahlt der Verkäufer; diese wird auf der Basis des kantonal gültigen Steuersatzes und der Besitzesdauer errechnet. Kosten im Zusammenhang mit Grundpfandrechten übernimmt in der Regel der Käufer.

! Achtung: Klären Sie als Käufer vor Kaufvertragsunterzeichnung ab ob beim Verkäufer Grundstückgewinn-
steuern anfallen. Lassen Sie sich diese sicherstellen; zB. auf einem Sperrkonto. Zahlt der Verkäufer die
Grundstückgewinnsteuern nicht, haftet die vom Käufer erworbene Immobilie für die Steuern. Das Steuer-
amt hat zudem ein Pfandrechtsanspruch, welches vor der Hypothek im Grundbuch eingetragen ist.
Im schlimmsten Fall kann das Steueramt die von Ihnen erworbene Immobilie zwangsverwerten und sich aus dem Erlös befriedigen.

 

 
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